Negli ultimi anni, l’intelligenza artificiale è passata dall’essere una frontiera tecnologica ancora lontana a una realtà sempre più integrata nel nostro quotidiano. Nel mondo del Real Estate, in particolare, l’AI non è più una promessa, ma uno strumento concreto capace di ridefinire le logiche di gestione, progettazione e vivibilità degli spazi urbani. Ne parliamo con Ferruccio Resta, Presidente della Fondazione Politecnico di Milano, della Fondazione Bruno Kessler, e di MOST – Centro Nazionale per la Mobilità Sostenibile, nonché consigliere indipendente in COIMA REM.
“L’impiego dell’intelligenza artificiale nel settore immobiliare segna una cesura profonda rispetto ai paradigmi tradizionali di progettazione, sviluppo e gestione degli spazi. Non si tratta di una semplice innovazione tecnologica, ma di una trasformazione sistemica che agisce su tre livelli fondamentali: la dimensione tecnico-progettuale, la governance urbana e la relazione tra individuo e ambiente costruito”.
Sotto questo aspetto, l’applicazione dell’AI al mondo immobiliare non è solo una questione tecnica, di efficientamento dei processi e di analisi dei dati, “ma è a tutti gli effetti un motore di ristrutturazione culturale, in grado di promuovere un modello urbano più resiliente, interattivo e orientato alla qualità della vita. È su questo terreno che si gioca la sfida delle smart cities”.
Secondo i dati di Forbes, nel 2023 il mercato globale dell’AI applicata all’immobiliare è salito a 220 miliardi di euro (+37% rispetto all’anno precedente). Sebbene rappresenti ancora una frazione rispetto al valore totale del mercato immobiliare globale (oltre 4.000 miliardi), l’influenza dell’AI è destinata ad aumentare rapidamente. Il Report 2025 di Scenari Immobiliari sottolinea come l’impiego di tecniche e tecnologie innovative porterà il Real Estate a generare 535 miliardi di euro di ricchezza in Italia nel 2035, per arrivare fino a 800 miliardi nel 2050.
In questo contesto in costante evoluzione, gli attori del settore lavorano da anni per l’implementazione di un modello in cui tecnologia, sostenibilità e centralità delle persone convivano armonicamente. A tal proposito “la digitalizzazione dei processi costruttivi non si limita all’introduzione di strumenti digitali nella filiera, ma ripensa l’intero ciclo edilizio – dalla concezione dell’opera alla sua gestione, secondo una logica integrata, trasparente e interconnessa. Le direttrici che vedo in questa prima fase di integrazione sono tre: lo sviluppo di modelli predittivi e adattativi capaci di riformulare le logiche dell’intervento immobiliare, con un approccio ‘data-driven’; l’applicazione dell’AI come strumento di manutenzione predittiva, di efficientamento energetico e di amministrazione dei patrimoni immobiliari. Infine, l’intelligenza artificiale contribuisce a ripensare profondamente la relazione tra essere umano e contesto, favorendo una maggiore centralità dell’utente nei processi decisionali: analizzando come le persone utilizzano gli spazi pubblici, è possibile offrire maggiore personalizzazione dei servizi e risposte mirate ai bisogni dei cittadini”. Per quanto riguarda il primo punto, alla base della transizione del settore c’è il “Building Information Modeling (BIM)”, una tecnologia che consente di sviluppare un modello tridimensionale e informativo dell’edificio. L’integrazione con AI, IoT e Digital Twin consente, all’interno di questo modello, di generare una simulazione in tempo reale di scenari di comportamento, consumi, criticità e performance.
Ma la tecnologia da sola non basta, occorre una gestione integrata e multidisciplinare: Property Manager, Sustainability Manager, Digital Manager e District Manager devono lavorare in sinergia, condividendo dati e visione, per trasformare il quartiere in un organismo vivo, adattivo, intelligente.
Aggiunge Resta a tal proposito: “In questo scenario, il progettista è chiamato a interpretare e guidare la dimensione informativa del processo, il committente assume un ruolo attivo e consapevole nella definizione degli obiettivi di sostenibilità, efficienza e adattabilità, mentre il costruttore traduce l’intelligenza del dato in qualità costruttiva e valore concreto”.
Non mancano tuttavia sfide e criticità da considerare, com’è prevedibile per una tecnologia ancora in fase di sviluppo: “Il primo aspetto da tenere presente è quello legato alla qualità e disponibilità dei dati, condizione imprescindibile per il funzionamento dei modelli AI. A ciò si aggiungono criticità legate alla cybersicurezza, alla tutela della privacy e alla necessità di definire standard condivisi di interoperabilità tra piattaforme e sistemi. Un ulteriore limite riguarda l’asimmetria nella diffusione delle competenze. Non tutte le organizzazioni sono pronte a integrare strumenti avanzati nei propri processi, e il rischio di disallineamento tecnologico è reale”. “In mancanza di una visione strategica, l’introduzione dell’AI può restare confinata a esperimenti isolati, senza impatti sistemici”.
Un esempio di questa visione sistemica sulla smart city che, oltre all’adozione di strumenti digitali all’avanguardia, si preoccupa di affrontare le sfide urbane più urgenti – cambiamento climatico, urbanizzazione crescente, scarsità di risorse – è il quartiere di Portanuova, nel cuore di Milano. Qui l’intelligenza artificiale diventa abilitatore di un cambiamento profondo: migliora le valutazioni immobiliari, ottimizza la gestione operativa degli edifici, abilita un controllo avanzato su energia, flussi, manutenzioni e qualità ambientale. In questo spazio, l’AI è impiegata per monitorare in tempo reale lo stato degli impianti e per analizzare dati da video e immagini, al fine di prevedere malfunzionamenti, migliorare la sicurezza e rendere l’esperienza degli utenti più fluida e intuitiva.
Immaginiamo per un attimo se questo modello venisse esteso su scala urbana: “Un impatto diretto si osserverebbe nella gestione operativa dei quartieri rigenerati, che inizierebbero a evolvere come organismi intelligenti, capaci di apprendere nel tempo e di adattarsi ai cambiamenti”, sottolinea Resta. “Inoltre, l’AI offrirà un contributo decisivo alla valutazione degli impatti ambientali, sociali ed economici, misurandoli con dati oggettivi e in tempo reale, la cui elaborazione permetterà di individuare con precisione le aree più fragili in cui è più urgente intervenire”.
La trasformazione, però, non si ferma alla gestione tecnica. L’AI ha un ruolo crescente anche nell’ambito dell’esperienza urbana. Le applicazioni di user experience alimentate dall’intelligenza artificiale permettono di ripensare gli spazi pubblici in funzione delle reali esigenze di chi li vive, dotandoli di strumenti informativi di facile utilizzo, sempre a portata di mano. Attraverso l’analisi dei comportamenti, dei flussi negli spazi urbani e delle interazioni tramite app, è possibile progettare percorsi, servizi e ambienti in grado di rispondere in modo sempre più puntuale ai bisogni delle persone. Inoltre, precisa Resta, “permette di monitorare l’equità d’uso degli spazi comuni, la percezione della sicurezza e del livello di comfort garantito a tutti coloro che li vivranno”.
Anche la sostenibilità si nutre di dati intelligenti: “Se integrata nei processi aziendali, l’AI può trasformare i principi ESG in azioni misurabili e tracciabili. Può ottimizzare i consumi energetici, monitorare in tempo reale l’impronta carbonica, migliorare la qualità ambientale, aiutare a progettare spazi più inclusivi e rafforzare la governance. L’AI non è solo un acceleratore di performance, ma uno strumento di coerenza strategica”.
Ma anche la governance può beneficiare dei vantaggi garantiti dall’intelligenza artificiale che, nella visione di Resta, deve diventare uno strumento per rafforzare la capacità decisionale delle imprese: “Automatizzando l’analisi dei dati ESG e integrandola nei processi di auditing, reporting e pianificazione strategica, l’AI consente una maggiore trasparenza, tracciabilità e reattività. Le imprese che adotteranno questi strumenti in modo strutturato saranno in grado di dimostrare agli stakeholder – investitori, istituzioni, comunità – il proprio impegno in modo documentato, tempestivo e comparabile”.
Solo mettendo a frutto le potenzialità dell’intelligenza artificiale in ambito ESG le smart city potranno diventare davvero un luogo in cui il benessere umano e l’innovazione si intrecciano, per migliorare la qualità della vita e favorire crescita e sviluppo. “La sfida delle smart cities si può riassumere nella stessa natura dei criteri di valutazione ESG e risiede nella capacità di coordinare visione strategica, innovazione digitale e responsabilità collettiva: la tecnologia non è un fine a cui tendere, ma il mezzo con cui raggiungerlo. E città veramente intelligenti dovranno essere, prima di tutto, profondamente umane”.
